Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tanımlanmış, bir daire veya işyeri üzerindeki sahipliğinizi ifade eden bir tanımlamadır. Bina tamamlandıktan sonra kat, daire, iş yeri, dükkân ve depo gibi bölümlerin kullanılmaya elverişli olduğu takdirde mülkiyet haklarının birbirinden ayrılabilmesi ve bağımsız mülkiyet hakkı sağlanabilmesi şeklinde tanımlanabilir. Kat mülkiyeti, konut olarak belirlenen yekpare yapılar için geçerli değildir. Kat mülkiyeti tapusu çıkarabilmek için, yapı kullanım belgesi diye belirtebileceğimiz “iskan belgesi” bulunması mecburidir; binanın inşaatının kanunlar çerçevesinde tamamlanıp imar mevzuatına uygun olarak inşa edildiği usulünce belgelenmelidir. Kat mülkiyetinin gerekliliğini belirlemeden önce, bu belgenin bir an önce çıkarılması son derece önemlidir.
Kat irtifakının aksine, kat mülkiyeti söz konusu ise, bina inşaatı tamamlanmış olmalıdır. Yani kat mülkiyeti, inşaatı sona ermiş bir yapıda daire, büro, depo, mağaza gibi ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya müsait bölümler üstünde, gayrimenkulün maliki veya malikleri tarafından kurulan mülkiyet hakkı demektir. Kat mülkiyeti hakkına sahip olan vatandaşlara kat maliki adı verilir. Kanun uyarınca, inşaat tamamlanmadan ve iskân belgesi edinilmeden kat mülkiyeti hiçbir şekilde sağlanamaz. Eğer maliklerin sayısı birden fazla ise, tüm paydaşların imzasının yer aldığı bir dilekçe ile tapuya başvurulması gereklidir. Kat mülkiyeti tapuya geçirileceği takdirde iskân belgesi alınması kesinlikle mecburidir. Kat irtifakında tapu cinsi arsa olarak belirtilirken, kat mülkiyetine geçilip iskân belgesi alındığı zaman tapu cinsi bina olarak güncellenerek kat mülkiyeti tapusu olur.
KAT MÜLKİYETİ NASIL ALINIR
Contents
İnşaat çalışmaları sona erip iskan izni alındığında, bu bölüm “arsa” yerine “bina” olarak güncellenerek kat mülkiyeti tapusu alınabiliyor. Peki kat mülkiyeti tapusu nasıl alınır?
İnşaat tamamlandığında, bina içerisinde bulunan tüm bağımsız bölümler de tamamlanmış olacağından, tapuda bunun artık “mülkiyet” kavramıyla belirtilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti başvurusu için öncelikle iskân belgesi alınması ve belediyeye müracaat edilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti başvurusunu malikler veya paydaşların tamamı yapar. İlgili belediye, iskan ruhsatı ile ilgili Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne yazı iletir. Kadastro gerekli tüm değişiklikleri yapar ve dosya tapu müdürlüğüne gönderilir. Mülk sahibi veya vekalete sahip şahıs, gereken evraklarla tapu müdürlüğüne müracaat eder. Tapu tarafından kararlaştırılan harç ödemelerinin yapılmasının ardından kat mülkiyetli tapu alınabilir.
Peki kat mülkiyeti tapusu fiyatları nedir? Bunun net bir cevabını vermek mümkün değildir. Başvuruyu yaparken ortaya çıkabilecekler masraflar belediyeden belediyeye değişiklik göstermekle beraber kat mülkiyetli tapu alma maliyeti örneğin İstanbul için 5 ila 10.000 TL aralığında seyretmektedir. Kısaca söylemek gerekirse, maliyet tutarını yapınızın bağlı olduğu belediye özelinde sorgulamanız gerekir. İnşaat firması, kat mülkiyeti tapusuna geçiş işlemleri için yapılan masrafların takibini bizzat gerçekleştirir.
KAT MÜLKİYETİ TAPUSU İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR
Dilekçe: Bağımsız bölümlerin her birinin ayrı ayrı değerleriyle bu bölümlere, değerleri ile orantılı biçimde ayrılan arsa paylarını gösteren, tüm malikler tarafından imzalanan dilekçe. (İsteğe bağlı durumlarda bu dilekçe, tapu sicil müdürlüğü görevlileri tarafından da yazılabilir.)
Genel İnşaat Projesi: Bir mimar ya da mühendisçe yapılmış olması ve belediye tarafından, eğer belediye sınırlarına dahil değilse de bayındırlık ve iskân müdürlüğü tarafından tasdik edilmiş olması gerekmektedir.
Vaziyet Planı: Tek bir arsa üzerine inşa edilecek birin üzerinde (blok ya da ayrı ayrı) yapının arsa içerisindeki konumuyla eğer mevcut ise spor tesisi, özel yol gibi ortak yerlerin net olarak gösterilmesi ve belediye tarafınca tasdik edilmiş olması mecburidir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı varsa ayrıyeten vaziyet planı ibraz etmek zorunlu değildir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı): Bağımsız bölümlerin her birine dair yapı kullanma izin belgesi aranmak durumundadır.
Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ile arka cephelerini ve eğer mümkünse yan cephelerini gösteren, minimum 13 x 18 santimetre boyutlarında ve hangi ada parsele ilişkin olduğu belediye tarafından tasdik edilmiş fotoğraflar kullanmak şarttır.
Liste: Tüm bağımsız bölümlerin arsa payını ve kat, daire, büro gibi özelliklerini ve 1’den başlayıp sırayla devam eden numaralarını, varsa eklentilerini göstermesi ve esas gayrimenkulün maliki ya da paydaşların her biri tarafınca imzalanıp ayrıca noter tasdikli olması zorunludur.
Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının maliklerin her birince imzalanmış olması mecburidir.
Maliklerin ya da vekalet sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya yeni kimlik kartları.
Maliklere ait geçtiğimiz altı ay içerisinde çekilmiş 6 x 4 cm. boyutlarında ikişer adet vesikalık fotoğrafları (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması amacıyla)
Kat Mülkiyetinin Avantajları
Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı alınan bağımsız bölümlerin satışı konusunda önemli avantajlar bulunmaktadır. Avantajların belki de en önemlisi, diğer bağımsız bölüm maliklerinin dava açma haklarının mevcut olmamasıdır. Üçüncü şahıslara satış yapılmasında hiçbir sakınca oluşmamaktadır. İkamet veya iş yeri amaçlı taşınmaz mal alacak kişilerin kat mülkiyeti ya da irtifakı alınmış yapıları tercih etmeleri, karşılaşabilecekleri problemleri baştan önlemiş olacaktır.
Kat Mülkiyeti Alınması Zorunlu Mudur?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş kanunen zorunlu tutulmamaktadır. 2009 senesi sonlarında yapılan düzenlemelerden önce, kat mülkiyetine geçmeyenlere para cezası kesilmesi olasıydı. Fakat 7 Temmuz 2009 Tarih ve 27281 sayılı, Resmi Gazete’de neşredilen 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kimi maddelerinde değişiklik gerçekleşmişti. Buna bağlı olarak, Kat Mülkiyeti Kanununu’nun 14/4 sayılı maddesi yürürlükten kalktı. Bu düzenleme sonucunda kat irtifakından kat mülkiyetine geçmeyen vatandaşlara kesilecek cezalar tamamen kaldırıldı. Ne var ki, kat mülkiyetine geçmeyenler, kat mülkiyetiyle sunulan kimi hak ve ayrıcalıklardan faydalanamamaktadır.
2018 Yılında Kat Mülkiyeti Kanununda Yapılan Değişiklikler
10 Mart 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7099 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda çeşitli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin kapsamını şöyle ifade etmek mümkündür:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde kat mülkiyeti kurulurken gerekli olan belgeler düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre kat mülkiyeti kurulması için kısaca mimarî proje, vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı, bağımsız bölümlerin her birinin arsa payını gösteren noterden tasdikli liste eklenmek zorunda. Bu düzenleme ile kurumlar arasındaki yazışmalardan kaynaklanan vakit kaybı engellenerek mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi işlemlerindeki bürokrasi minimuma indirilerek işlemlerin hızlandırılması amaçlanmıştır.
Birtakım ek düzenlemeler sonucu, mimari projeyle yapı kullanma izin belgesinin yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanması ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesine dair bir şart getirilmiştir. Bu sebeple mimari projeyle yapı kullanma izin belgesinin elektronik ortama aktarılması, oradan izlenmesine de imkân sağlandı.
Söz konusu işlemler kat irtifakı kurulurken de gerçekleştirilecek. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesinde yapılan yeni düzenleme sonucu, kat irtifakı kurulurken proje ve yönetim planı yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafınca onaylanacak ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne yollanabilecek. Tapuya sunulan bir inşaat projesindeki imzaların yetkili kurum ve kuruluşlar tarafınca tasdik edilip elektronik ortamda gönderilmesinin yeterli olacağı ifade edilmiştir.
