إن كلمة gabari من الكلمات التي ترد بكثرة في مجال العقارات، فما المقصود بها؟ وكيف يتم حساب gabari؟ إذا كنت تبحث عن إجابات عن هذه الأسئلة فأنت في المكان الصحيح! اشتقت كلمة gabari من المصطلح الفرنسي gabaritوالذي يعني الأبعاد والقياسات والعيار. ويستخدم المصطلح للإشارة إلى الارتفاع الأقصى للمركبات التي يمكنها المرور أسفل الجسور أو الأنفاق أو لحساب أبعاد المعدات الكهربائية المنزلية. وهو من أكثر المصطلحات التي تستخدم في مجال العقارات، ويرتبط بارتفاع المبنى. أي إنه يشير إلى أقصى ارتفاع للبناء الذي تسمح به البلدية في حي أو بلدة ما. وقيمة gabari تشير إلى قياس القسم الذي يشمل الارتفاع بدءا من مستوى الرصيف وحتى السطح، ويشار إليها باللغة العربية بأقصى ارتفاع مسموح للمبنى.
ما هي السابقة؟
Contents
من أكثر المصطلحات المرجعية عند حساب gabari هي مفهوم emsal. ويرد المصطلح في الطابو (أوراق الملكية) باسم KAKS ما يعني «مساحة الطابق وعدد الطوابق» وهو يشير إلى أقصى مساحة مسموح بها للبناء على أرض معينة. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة emsal هي 0.3 هذا يعني أن مساحة البناء المسموح بها على الأرض المعنية هي 30%. أي أن gabari يشير إلى الارتفاع الأقصى للمبنى (مثلا 10 أمتار) بينما يشير emsal إلى المساحة الأقصى المسموح ببنائها على الأرض. على سبيل المثال، يمكن بناء 300 متر مربع على مساحة 1000 متر مربع أي بنسبة 30%.
كيفية حساب الحجم الزائد والسابقة؟
فلننطلق من المثال الذي ضربناه في بداية المقال. فلنفترض أن لديك أرض مساحتها 1000 متر مربع. وقيمة الـ emsal المشار إليها في عقد الملكية هي 0.3. ففي هذه الحالة ولحساب 30% من مساحة 1000 متر مربع نقوم بعمل هذه العملية الحسابية 1000×0.3 ونصل لنتيجة 300 متر مربع. وتبرز أهمية النسبة عند حساب emsal بينما يكون نصيب السطح هو الأساس لحساب gabari. فإذا كان مسموح في خطة الإعمار ببناء ارتفاعه 10.5 أمتار، فهذا يعني أن علينا استخراج 0.5 مترا من هذه النسبة. إذ إن 0.5 متر تشير إلى النصيب المخصص للسطح. وبالتالي تكون القيمة هي 10 أمتار. وإذا كان المسموح ضمن خطة الإعمار بناء مبنى من 3 طوابق ومساحة 300 متر مربع فهذا يعني أن كل طابق يجب أن تكون مساحته 100 متر مربع. ولكن قد لا يكون هذا ساريا في جميع الأوقات. ففي بعض الأحيان لا تحدد خطة الإعمار عدد الطوابق ولكن تحدد فقط قيمة gabari، أي الارتفاع.
في هذه الحالة يمكن اتباع هذه الطريقة لحساب المساحة المحددة لكل طابق.
- إن المبنى الذي يكون gabari (أي أقصى ارتفاع مسموح به) هو 10.5 أمتار وقيمة emsal هي 0.3 على أرض 1000 متر مربع، كم تبلغ مساحة كل طابق فيه؟
- نضرب مساحة الأرض بقيمة emsal: 1000 × 0.3 = 300 متر مربع
- نطرح نصيب السطح من قيمة gabari: 10,5 – 0,5 = 10 أمتار
- ثم نقسم قيمة gabari على ارتفاع الطابق: 10/3 = 3 طوابق (يمكن أن يكون ارتفاع الطابق حسب التشريعات 2.60 مترا على الأقل وفي هذه الحالة لا يمكن بناء مبنى من 4 طوابق. العدد الأقصى للطوابق المتاح بناؤها هو 3 طوابق فقط)
- اقسم مساحة المبنى الإجمالية على عدد الطوابق: 300 /3 = 100 متر مربع. (أي أن كل طابق يمكن أن تبلغ مساحته 100 متر مربع كحد أقصى.)
والقيم التي نحصل عليها من هذه الحسابات هي الأرقام العظمى لهذا المبنى. أي أنه لا يمكن بناء مساحات أوسع أو طوابق أعلى من هذه القيم المحددة. ولكن لا توجد أي مشكلة في تخصيص مساحة أصغر من الأرض للبناء. على سبيل المثال بعد بناء طابقين يرجع إليك قرار بناء طابق ثالث.
كيف يتم الحساب في الأعمال حيث لا يتم تضمين قيمة المقياس؟
وفي بعض أوراق الملكية (الطابو) لا يكون gabari أي الارتفاع الأقصى للمبنى محددا. ويطلق على هذه الحالة في عالم الإنشاءات «هـ الحر» (H serbest). ولكن لا يعني هذا أنه يمكنك بناء ناطحة سحاب. فإذا تتبعنا نفس المثال:
- إن أرض مساحتها 1000 متر مربع لديها قيمة emsal بنسبة 0.3 ستكون المساحة فيها 300 متر مربع.
- وإذا لم تحدد خطة الإعمار الارتفاع أي كانت هنالك حالة «هـ الحر» (H serbest)، فهذا يعني أنك يمكنك بناء مبنى مكون من طابقين مساحة كل طابق 150 متر، أو بناء مبنى مكون من خمسة طوابق مساحة كل طابق فيها 60 متر. ولكن لا يمكن الخروج خارج حدود مساحة 300 متر مربع.
ذا كان لديك قطعة أرض وتستعد لإنشاء بناء عليها، يمكنك الاستفادة من هذه المعلومات. مع أمنياتنا لك بإنشاء مبنى أحلامك…